Gewinne aus der Vermietung von Berliner Anlagewohnungen

Bei der Entscheidung, ob man in eine Immobilie investieren soll, ist der wichtigste Faktor der des Mietertrages. Mit anderen Worten: es ist wichtig den Gewinn aus der Anlage zu berücksichtigen und diesen dann mit Gewinnen aus anderen möglichen Investitionen zu vergleichen.

Eine widersprüchliche Geschichte

Berliner Anlagewohnungen erzählen eine widersprüchliche Geschichte zu Beginn des Jahres 2009. Besonders deutlich sieht man das daran, dass auf der einen Seite die Mieten fast um 6% gestiegen, auf der anderen Seite die Kaufpreise von vermieteten Wohnungen aber gesunken sind.

Während also Erträge aus Investitionen in Berlin attraktiver werden, wird es zunehmend schwieriger Investoren anzuziehen. Die globale Rezession macht es schwieriger Investoren anzusprechen und ein Anzeichen dafür ist, dass diese potentiellen Käufer zögern und vorsichtiger sind.

Zusammengefasst kann gesagt werden, niedrigere Preise und höhere Erträge – der Vorstandsvorsitzende von GSW gibt hierzu an: „Jeder, dem die nötigen finanziellen Mittel zum Kauf zur Verfügung stehen, sollte dies jetzt machen.“

Ein einfacher Weg, um die künftigen Mieterträge in Berlin zu bewerten, ist das Angebot-Nachfrage-Prinzip.

Gibt es einen Angebotsüberschuss an Berliner Mietwohnungen?

Das Angebot an Berliner Mietwohnungen ist im Sinken.

• Jährlich wird eine bestimmte Anzahl an Wohnungen, die nicht mehr für Vermietung oder Sanierung geeignet gehalten werden, vom Markt genommen. Als Faustregel gilt, dass 1% des Wohnungsangebots jährlich ersetzt werden muss – das heißt für Berlin, dass jährlich etwa 6.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten, nur um das Gleichgewicht zu halten.
• Die Errichtung von Immobilien in Berlin ist sehr niedrig mit nur 3.718 neuen Wohnungen im Jahr 2007, was ungefähr 0,2% des Wohnungsangebots darstellt. Bis September 2008 war die Anzahl der Genehmigungen für die Errichtung von neuen Wohnungen noch niedriger als im Vorjahr.
• Ausländische Käufer haben Ferien- oder Geschäftsimmobilien gekauft, die nicht zur Langzeitvermietung zur Verfügung stehen.
• Durch das aktuelle Wirtschaftsklima sollte man annehmen, dass es unwahrscheinlich ist, dass sich dieses Bild ändern wird, da es für Bauunternehmer zunehmend schwieriger wird, finanzielle Mittel zu erhalten. Das wird belegt durch die aktuelle Flut an Bauunternehmern, die plötzlich einige ihrer Immobilien zum Kauf anbieten.

Nachfrage

Die Nachfrage ist im Steigen

• In den ersten sechs Monaten 2008 zogen ungefähr 8.500 Menschen nach Berlin.
• Die Anzahl an Haushalten steigt in Berlin. Andrew Groom, Geschäftsführer für Europa, Leiter der Wertschätzung und Berater für Transaktionen von James Long LaSalle sagt hierzu: „Weniger vorhandene attraktive und seniorenfreundliche Wohnungen gepaart mit größerer Nachfrage werden automatisch zu höheren Preisen und Mieten führen.“
• Die Arbeitslosigkeit in Berlin sank von 14,2% im Jahre 2007 auf 12,4% im Jahr 2008 (und von einem Höchststand von nahezu 20% in den 1990er Jahren).
• Die globale Krise, die Berlin zwar auch betrifft, wird hier wahrscheinlich aber nicht die gleichen Auswirkungen haben. Industriezweige, die krisenanfällig sind, wie zum Beispiel Export-Import und Dienstleistungen, die von der Industrie abhängig sind, machen nur einen sehr kleinen Prozentsatz der Wirtschaft aus. Expansion und Arbeitsplatzschaffung konzentrierten und konzentrieren sich mehr auf weniger betroffene Sektoren, wie zum Beispiel den öffentlichen Dienst, Tourismus, Wissenschaft und Kultur.

Angebot versus Nachfrage

Die perfekten Voraussetzungen für eine Investition sind gegeben, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. Ein einfaches Beispiel ist das Fußball-Weltmeisterschaftsfinale, bei dem die Anzahl der Tickets, begehrt von Tausenden, begrenzt ist. Das bewirkt, dass ein zweiter Markt entsteht, auf dem Tickets den Besitzer um das Vielfache des ursprünglichen Preises wechseln.

Berlin müsste eigentlich zusätzliche 14.500 Wohnungen pro Jahr anbieten, tatsächlich angeboten werden allerdings (basierend auf 2007) nur 3.718.

Die Schlussfolgerung ist, dass die Nachfrage nach Mietobjekten in den kommenden Jahren weiter steigen, das Angebot aber weiter sinken wird – was zu höheren Preisen und höheren Erträgen führen wird.

Nützliche Links

• Top-Mieterträge in Berlin – Welche Gegenden in Berlin erzielen die höchsten Gewinne?
• Die Risikofaktoren – Wie vergleicht man in Berlin das Risiko bei Investition in Immobilien mit dem anderer Investitionen?
• Gibt es Potential für Kapitalzuwachs? – Gibt es eine Möglichkeit für Vermögenszuwachs bei Berliner Immobilien?

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