Steuerliche Gesichtspunkte Ihrer Investition

Ob Ihre Immobilieninvestition zu einem lohnenden Geschäft wird, hängt im Wesentlichen auch von steuerlichen Fragen ab. Im Folgenden soll eine Übersicht über die mit einer Immobilieninvestition zusammenhängenden Nebenkosten und steuerlichen Aspekte gegeben werden. und welche Möglichkeiten Sie haben, diese Steuerlast so gering wie möglich zu halten.

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Kauf einmalige Nebenkosten, die grob mit 10% veranschlagt werden können. Diese Nebenkosten sind im Einzelnen Folgende:

• Notarkosten: Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages und eventuell für die Verwaltung des Notaranderkontos belaufen sich auf etwa 1,5% des Kaufpreises.
• Gebühren des Grundbuchamtes: Die vom Grundbuchamt erhobene Gebühr richtet sich nach der Kostenordnung und hängt vom Geschäftswert und Gebührensatz ab.
• Grunderwerbsteuer: Unabhängig davon wo Sie besteuert werden, müssen Sie als Käufer eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 4.5% auf den Verkaufspreis zahlen. Die Bezahlung der Steuerlast muss vor Übertragung der Immobilie im Namen des Erwerbers erfolgen, denn nur dann ist der Notar rechtlich dazu berechtigt, die Übertragung beim Grundbuchamt zu beantragen.
• Bearbeitungsgebühr: Danziger & Weibezahl berechnet den Käufern eine Provision in Höhe von 4%-6%, welche von dem jeweiligen Objekt abhängig ist.
  In manchen Fällen übernehmen die Wohnungsbaugesellschaften diese Gebühr, womit der Betreuungsservice für den Käufer kostenfrei ist.
• Finanzierungskosten: Wenn Sie den Immobilienwerb zum Teil über eine Bank finanzieren lassen, sollten Sie weitere 1-2% der Kreditsumme als Kosten in Ihre Kalkulation miteinbeziehen, da diese als Bearbeitungsgebühr von den Kreditinstituten berechnet werden.

Jährliche Steuerlast

Wenn Sie in Deutschland Immobilien erwerben, so fallen dafür natürlich auch jährliche Steuern an. Zwei Steuern sind in diesem Zusammenhang für Sie von Belang:

• Die Grundsteuer: Die Grundsteuer ist eine jährlich Vermögenssteuer auf Immobilien. Sie ist nicht zu verwechseln mit der nur beim Erwerb anfallenden Grunderwerbsteuer. Die errechnet sich aus dem Einheitswert des Grundstückes und ihrem Eigentumsanteil daran. In Berlin können Sie mit ca. 1% des Gesamtwertes rechnen.

• Die Einkommensteuer: Wiird das Objekt vermietet, sind die daraus resultierenden Einkünfte einkommensteuerpflichtig. Sie sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererkärung anzugeben.
  Die Einkünfte werden ermittelt, indem der Überschuß der Mieteinahmen über die Werbungskosten errechnet wird. Normal 0 21 false false false MicrosoftInternetExplorer4 Zu den erzielten Mieteinnahmen gehören vor allem der Mietzins (Kaltmiete) und die Umlagen (Nebenkostenvorauszahlungen), die der Mieter an den Vermieter zahlt.
  Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.
  Regelmäßig im rahmen von Vermietung anfallende Werungskosten – und damit von Ihrem Einkommen zum Zweck der Steuerreduzierung abziehbar – sind:
  
  • Die oben aufgeführte Gebühr
  • Finanzierungskosten, also die Zinsen des Kredits, mit dem das Grundstück gekauft worden ist, aber z.B. auch Notarkosten für die Eintragung einer Grundschuld
  • Die Hausnebenkosten: z.B. Heizkosten, Gebäudeversicherung, Wasser-/Abwasserkosten, Hausverwaltungsgebühren, Müllabfuhr
  • Absetzung für Abnutzung (Afa). Die Abnutzung des Gebäudes kann als Werbungskosten angesetzt werden. Dagegen kann das Grundstück nicht abgeschrieben werden, da es nicht abnutzbar ist. Die Bemessungsgrundlage für die Afa wird durch die Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten gebildet, soweit sich diese auf das Gebäude (bzw. den vermieteten Gebäudeteil) beziehen. Gebäude, die im Privatvermögen gehalten werden, sind mit 2 % (=50 Jahre Nutzungsdauer) bzw. sofern sie vor dem 1.1.1925 fertiggestellt worden sind, mit 2,5 % (=40 Jahre Nutzungsdauer) abzuschreiben. Ist die Nutzungsdauer kürzer als die 40 bzw. 50 Jahre, so kann (Wahlrecht!) die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende Afa angesetzt werden.
  • Nachträgliche Herstellungskosten: Diese sind zu unterscheiden von den unten aufgeführten Erhaltungsaufwendungen. Nachträgliche Herstellungskosten sind Aufwendungen, die etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes schaffen oder etwas schon Bestehendes wesentlich verbessern. Sie erhöhen nachträglich die Anschaffungskosten und die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen - soweit sie nicht auf Grund und Boden entfallen - und sind somit auf die Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen
  • Erhaltungsaufwendungen: In Abgrenzung zu Herstellungskosten zählen Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und Erneuerung bereits vorhandener Gebäudeteile zu den Erhaltungsaufwendungen. Die Aufwendungen können auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Einschränkungen bestehen aber bei sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese dienen an sich ebenfalls der Erhaltung des Gebäudes, sind aber den Anschaffungskosten zuzurechnen. Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn die Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung eines Gebäudes anfallen und 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen.
  • Für bestimmte Maßnahmen bzw. bestimmte Gebäude besteht zudem die Möglichkeit der Geltendmachung von erhöhten Absetzungen. Hier sind insbesondere Instandhaltungs- und Modernisierungskosten an Gebäuden in Sanierungsgebieten nach § 7 h EStG oder Herstellungskosten bei denkmalgeschützten Gebäuden nach § 7 i EStG zu nennen.

Gerade im Rahmen der Werbungskosten läßt sich also Ihre Steuerlast erheblich reduzieren. Da die Materie aber – wie Sie an unserer oben aufgeführten Auflistung sehen können – relativ kompliziert ist, empfehlen wir Ihnen die Dienstleistung eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen. Die dabei entstehenden Kosten werden garantiert geringer sein als der Gewinn in Form von Steuerersparnissen, den Ihnen ein solcher Spezialist bescheren kann – ganz abgesehen von der Zeitersparnis.

Nützliche Links

• Falls Sie eine Immobilie als Kapitalanlage in Berlin suchen, klicken Sie hier um unsere Angebote anzuschauen
• Lesen Sie hier über unseren Service für Kapitalanleger
• Lesen Sie hier die 10 Gründe warum Sie eine Immobilie in Berlin erwerben sollten

Kontaktieren Sie uns