Warum in Berliner Immobilien investieren?
Die “Kaufen um zu Vermieten”-Kampagne der 90er und frühen 2000er hat zu Zweifeln über die Eignung von Immobilien zu Investitionszwecken geführt – und das zu Recht. Immobilienmakler weltweit begehren das Geld von Investoren und verkünden mit geschwellter Brust außergewöhnliches Kapitalwachstum und Renditemöglichkeiten.
Berlin zieht wie viele andere Städte große Aufmerksamkeit (und Investitionen) an. Immobilienmakler von nah und fern proklamieren die Vorteile einer Investition in Berliner Immobilien (oftmals aus sicherer Entfernung Ihres Heimatlandes) mit Schlagzeilen über sehr gute Aussichten und großem Kapitalwachstum. Viele Webseiten, RSS-Feeds und Prospekte senden trotz globaler Finanzkrise und fallender Immobilienpreise noch immer die gleichen Nachrichten aus.
Ohne jeden Zweifel haben sich viele Investoren die Finger verbrannt und haben ihre Profite auf Papier sowie ihr Eigenkapital verschwinden sehen, ersetzt durch Schulden und Verpflichtungen.
Investitionen in Immobilien haben sehr wohl ihre Berechtigung, allerdings sollten wie bei jeder anderen Investition gewisse Grundsätze beachtet werden, bevor man den Schritt wagt:
- Erträge sollten nicht allein auf Grundlage des potenziellen Kapitalwachstums bewertet werden (dies sollte lediglich als Investitionsbonus gesehen werden) – Marktwerte gehen hoch und runter.
- Rendite ist, was zählt – Die Rendite sind die in prozentualer Höhe der Immobilien-Kosten erzielten Netto-Mieteinnahmen. Dies kann zum Beispiel mit den auf die Einlagen bei einer Bank erhaltenen Zinsen verglichen werden. Wie ist der Ertrag im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten?
- Wenn es zu gut ist um wahr zu sein, ist es dies vermutlich auch – oder zumindest nicht nachhaltig. Mietrenditen und Preiserhöhungen sollten zu lokalen Wirtschaftsbedingungen im Verhältnis stehen.
- Liquidität – Kredite aufnehmen, um zu investieren, kann gefährlich sein – einfach ausgedrückt muss Ihr Ertrag höher sein als ihre Darlehenskosten. Stellen Sie sicher, dass Sie langfristig investieren können und vorzugsweise auch mit eigenen Mitteln.
- Welche Kontrolle haben Sie über Ihre Investition (bezüglich dieser Immobilie)?
Wir sind davon überzeugt, dass Berlin Investoren aufgrund der einzigartigen Geschichte großartige Möglichkeiten für Rendite und potentielles Kapitalwachstum bietet. Im Folgenden zeigen wir einige der Faktoren auf, die hier zu investieren eine Überlegung wert machen.
Ist Berlin ein Mietmarkt?
FAKT – Berliner bevorzugen zu mieten
Viele europäische Länder haben einen hohen Wohneigentumsbestand, was bedeutet, dass der Markt für die Vermietung von Immobilien limitiert ist. Oftmals ist die Anmietung von Immobilien eine Überbrückung bis zum Kauf der eigenen Immobilie. Berlin hat mit 14 % Wohneigentum eine der niedrigsten Bestände in Europa und das Mieten eines Heimes ist mit keinerlei Makel wie in vielen anderen Ländern behaftet. Es ist durchaus üblich, dass eine Immobilie über das gesamte Leben gemietet wird.
Dies kann sich in der Zukunft allerdings ändern, da Berlin bei den jüngeren Leuten, die ihr Zuhause gern ihr Eigen nennen möchten, immer beliebter wird.
Fazit –
- Es besteht Nachfrage nach Miet-Immobilien und Mieter zu finden oder eine bereits vermietete Immobilie zu kaufen, ist relativ einfach.
- Sollte der Trend zum Kaufen markanter werden, besteht eine gute Chance, dass Angebot und Nachfrage eine Erhöhung des Kapitalwertes zur Folge hat.
Werden sich die Immobilienpreise erhöhen?
FAKT – Wegen seiner historischen Umstände hat Berlin den Immobilien-Boom verpasst
Wer kann sich nicht an den Fall der Mauer erinnern und die darauf folgende Wiedervereinigung Berlins als Hauptstadt der europäischen Wirtschaftsmacht Deutschland? Für nahezu 50 Jahre stand Berlin im Schatten der Berliner Mauer, die kommunistische und demokratische Weltanschaung trennte. Westberlin litt sowohl unter der Isolation als auch unter der politischen Situation und Ostberlin war mittlerweile Teil eines erloschenen kommunistischen Staates.
Der Fall der Berliner Mauer hatte ein enormes Investitionsprogramm der deutschen Regierung zur Folge, das Mittel für die Infrastruktur in Höhe von etwa 75 Milliarden Euro umfasste. Als Sitz der deutschen Regierung ist Berlin nun wieder auf dem besten Weg die glorreichen Tage der 20er Jahre zurückzuholen.
Der Hype um Immobilien in Berlin und angelockte ausländische Käufer – unter ihnen Größen wie Goldman Sachs, Morgan Stanley und George Soros – führten dazu, dass viele Analysten einen Boom der Immobilienpreise voraussagten – der auch vorrübergehend eintrat!
Der Einfluss von Jahrzehnten mit politischen Herausforderungen, die Wiedervereinigung Deutschlands, die schwächelnde deutsche Wirtschaft und der Einfluss des Euro waren alles Faktoren, die den Wert deutscher Immobilien nach unten drückten – insbesondere in Berlin. Während ganz Europa Boom-Zeiten erlebte, hatte sich der Wert Berliner Immobilien seit 1990 nicht erhöht und erst in den letzten Jahren sind die Hauspreise wieder gestiegen.
Steigende Zinsen und begrenzter Kapitalzugang zusammen mit der Notwendigkeit für Unternehmen Vermögen zu kapitalisieren, haben diesem Mini-Boom ein Ende gesetzt. Folglich sind Immobilien in Berlin zu einem Zehntel des Preises einer vergleichbaren Immobilie in London erhältlich. Sogar einige der weniger modernen ehemaligen Ostblockländer verlangen höhere Preise.
Fazit –
- Auch wenn nicht alle Wege nach oben führen, ist Berlin der Markt mit den niedrigsten Immobilienpreise einer Hauptstadt in Europa (praktisch in der ganzen Welt) und bietet eine außergewöhnlich günstige Möglichkeit zum Einstieg in diese Form der Kapitalanlage.
- Durch die enge Bindung der Immobilienpreise an die Mietrenditen ist ein anständiges Kapitalwachstum zu erwarten.
- Die Wirkung der Investitionen auf Berlin, die Wiederernennung als Hauptstadt und ihre zentrale Position in Europa haben etwa 40 Unternehmen ihre Unternehmenszentralen hier aufbauen lassen. Eine große Anzahl an Regierungsmitarbeitern und die große Attraktivität für die jüngere Bevölkerungsschicht steigert weiterhin die Kaufneigung.
Die Regulierungen durch den Staat
FAKT – Das Deutsche Mietrecht schützt die Rechte von Mieter und Vermieter sehr stark
Manchmal als übertrieben und überwachend beschrieben, besteht kein Zweifel daran, dass das Deutsche Mietrecht sehr stark kontrolliert ist.
Da die Wirtschaft Berlins während des Bestehens der Berliner Mauer künstlich gestützt wurde, ziehen es 86% der Berliner vor zu mieten anstatt zu kaufen. Dies sind 86% der Wähler und der Öffentlichkeit.
Paradebeispiele für die Gesetzeslage sind:
- Bestimmung der Mietpreise bis in öffentliche Bereiche
- Bestimmung der Mieterhöhungen
- Pflicht zur Instandhaltung der Immobilie obliegt dem Mieter
- Wasserdichte Mietverträge
- Mieterhöhungen bei Aufwertung der Immobilie durch den Eigentümer
Während viele einwenden werden, dass das Vorschreiben der Mieterhöhung (20 % über einen Zeitraum von drei Jahren) auch eine Einschränkung der Renditen und damit des Kapitalwachstums darstellt, hat sie auch einen positive Einfluss auf die Stabilisierung des Marktes und schützt zu einem gewissen Grad vor einem Boom- und Pleitemarkt.
Andere Bestimmungen erhalten das Image der Industrie als ethisch und professionell und unterstützen mit einer sehr transparenten Situation für beide Parteien eine partnerschaftliche Beziehung zwischen Mieter und Eigentümer.
Fazit –
- Die Gesetze geben die Preisgestaltung vor, so dass ein niedriges Einstiegsniveau wahrscheinlich ist.
- Eine Gesetzgebung, die Mieterhöhungen und -belastung steuert, unterstützt nachhaltige mittel- bis langfristige Investitionen – Immobilien in Berlin bieten keinen Weg zum ganz schnellen Geld..
Wer sollte also investieren?
Nicht jedermann.
- Wir empfehlen Ihnen auf Ihr Eigenheim keine Grundschuld aufzunehmen oder all Ihre Pensionen einzusetzen.
- Investoren, die nach kurzfristigen Kapitalgewinnen suchen (außer wenn Sie den dringenden Verkaufsbedarf eines Eigentümers für sich zum Vorteil werden lassen können)
Immobilien in Berlin eignen sich insbesondere für:
- Investoren mit verfügbaren Geldern – niedrige Zinsen auf Einlagen machen Renditen von 5 – 7 % pro Jahr sehr interessant.
- Investoren, die auf langfristige Sicht investieren können – optimaler Weise 10 Jahre ohne zu verkaufen, da in Deutschland nach dieser Frist keine Kapitalertragssteuer anfällt. (Haltung der Immobilie von einer natürlichen Person oder in einer Partnerschaft vorausgesetzt)
- Investoren, die entweder jetzt ein Einkommen durch ihre Investition erhalten möchten oder sie als Teil ihrer Altersvorsorge sehen, da die oben genannten 3 – 5 % Rendite einen wichtigen Teil zur Einkommenserzielung durch Kapital beitragen können.
- Für diejenigen, die Ihr Investitionsportfolio diversifizieren möchten – Grundbesitz als wichtige Vermögensinvestition stellt einen Ausgleich zu Beteiligungs- und Barvermögen dar.
- Zur Währungsabsicherung – für Investoren aus Ländern mit stark schwankenden Währungen kann die Investition in Immobilien in Berlin und gleichzeitige Investition in Euros zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen.
- Arbeiter im Auslandseinsatz, die nach Alternativen zu den ihnen angeboten oftmals hohe laufende Kosten und wenig Kontrolle über das investierte Geld bietenden Investitionen suchen.
Nützliche Links
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