Der Berliner Immobilienmarkt
Der Berliner Immobilienmarkt wurde in den letzten 90 Jahren stark von Berlins einzigartiger Geschichte beeinflusst. Es sind eben diese Geschichte und die besonderen Umstände, die dazu geführt haben, dass Berlins Immobilienmarkt zu den meistdiskutierten Investitionsmöglichkeiten weltweit zählt.
Immobilienmärkte sind an ihre Länder und die damit verbundenen ökonomischen und politischen Bedingungen gebunden. Der Immobilienmarkt Berlins wurde außerdem (und insbesondere) durch den einzigartigen Geschichtsverlauf während dieses Zeitraumes beeinflusst.
Keine Stadt dieser Welt hat solche Höhen und Tiefen erfahren wie Berlin. Bei genauerer Betrachtung der Berliner Geschichte zeigt sich, warum Berlin heute einen der günstigsten Wohnungsmärkte weltweit (sicherlich aller Hauptstädte entwickelter Länder) mit den niedrigsten Mietpreisen vorweisen kann. Ferner bietet sich für den richtigen Investor eine Investitionsmöglichkeit in einen Immobilienmarkt, der voller Kapitalwachstumspotential und ausgezeichneten Gewinne steckt.
Die Goldene Zeit der 20er
Unsere Reise beginnt in den 20ern, als Berlin noch ganz anders aussah als heute. In den frühen Zwanzigern litt Berlin sehr unter dem Gewicht der Kriegsreparationen, die Währung verlor an Wert und die Inflation grassierte. Durch den Dawes Plan von 1924 änderten die Alliierten ihre Haltung und Geldmittel flossen nach Deutschland, insbesondere aus Amerika, was zu einem Aufschwung der Wirtschaft führte.
Die “europäische“ Hauptstadt Berlin war stolz,
- Die am stärksten industrialisierte Stadt des Kontinents zu sein
- Auf die Eröffnung des Flughafens Tempelhof
- Auf den Beginn der S-Bahn-Elektrifizierung
- Auf den zweitgrößten Binnenhafen Deutschlands
- Auf eine Bevölkerungsstärke von 4 Millionen Berlinern während der 20er
- Auf die Berliner Humboldt Universität (früher bekannt als Universität von Berlin), das intellektuelle Zentrum Deutschlands, Europas und der ganzen Welt
- Auf die Größen der Wissenschaft, besonders in den Jahren von 1914 bis 1933 (zum Beispiel war Albert Einstein Direktor des Kaiser Wilhelm Institutes für Physik in Berlin, er verließ das Institut erst nachdem die judenfeindliche Nazipartei an die Macht gelang.)
- Zweifellos die freigiebigste und toleranteste Stadt Europas zu sein.
Kurz gesagt: ein kulturelles und wirtschaftliches Vorbild, dessen Immobilienpreise diese Stellung widerspiegeln.
Nach dem Krieg
Nur sechs Tage vor Beendigung des 2. Weltkrieges wurden ungefähr 600.000 Wohnungen durch Bombenangriffe zerstört und weite Teile Berlins waren nur noch Ruinen. Die Bevölkerung schrumpfte von 4,3 Millionen auf 2,8 Millionen zusammen und die Besatzungsmächte debattierten wie sie Berlin aufteilen sollten.
Vier Sektoren wurden gebildet und gemeinsam von den Vereinigten Staaten von Amerika, Großbritannien, Frankreich und der Sowjetunion verwaltet. Zusätzlich verlor West-Berlin seinen Status als Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland, diese wurde nach Bonn verlagert.
Als Konsequenz entstand Ost- und Westberlin – Ostberlin unter kommunistischer Herrschaft und Westberlin symbolisch umgeben von der sozialistischen DDR. Berlin als Stadt wurde durch die Erbauung der Berliner Mauer 1969 getrennt – eines der am stärksten sichtbaren Zeichen des Kalten Krieges.
Nach dem Krieg war es notwendig massive Baumaßnahmen in Angriff zunehmen, um das Wohnungswesen und die Infrastruktur sowohl in Ost- als auch in Westberlin wieder herzustellen. Beide deutschen Staaten subventionierten und unterstützten dabei ihre Hälfte der geteilten Stadt massiv um so ihren jeweiligen Bürgern und der restlichen Welt die Vorzüge des jeweiligen politischen Systems zu beweisen. Die Westberliner litten ferner unter der geographischen Abriegelung vom restlichen Deutschland – aufgrund der schwierigen geographischen Lage und der politischen Situation entschieden sich viele Firmen der Herstellungsindustrie und des Finanzsektors für München, Frankfurt, Hamburg oder Köln als Firmenhauptsitz. Rein formal war Westberlin zu dieser Zeit nicht einmal ein vollwertiger Teil der Bundesrepublik – so konnte man in dieser Zeit in jedem westdeutschen Gesetz eine Berlinklausel finden, ohne die bundesdeutsches Recht hier nicht gegolten hätte.
- In Westberlin wurden von der Regierung große Wohnungsbauvorhaben in den Randgebieten verwirklicht. Diese Entwicklung hielt bis Ende der 70er Jahre an.
- (der Bau in Gropiusstadt beginnt im Jahre 1962 und im Märkischen Viertel und Falkenhagener Feld in 1963)
- In Ostberlins Stadtzentrum, als Hauptstadt der DDR, wurden große repräsentative Gebäude erbaut, wie zum Beispiel : Alexanderplatz, Marx-Engels-Platz, Kongresshalle, Haus der Elektroindustrie, Zentrum-Warenhaus, Hotel „Stadt Berlin’”, „Haus des Reisens“, Staatsratsgebäude, Auswärtiges Amt in 1967 (abgerissen 1995) und der Fernsehturm im Jahre 1969.
Während dieser Zeit wurden auch Wohnanlagen gebaut, zum Beispiel in der Karl-Liebknecht-Straße und an den Rathauspassagen (1968-1972), sowie in der Karl-Marx-Allee bis zum Strausberger Platz (1959-1965).
Die größten Investitionen in den Immobilienmarkt leistete der Staat, der dementsprechend Wohnungen kreierte, die die Berliner mieten konnten, während der Staat als Mietsherr fungierte. Es gab für Berliner wenig Anreiz oder Motivation eine eigene Immobilie zu besitzen. Dies bildet noch heute eine Ausnahmeerscheinung, da nur 25% der Berliner Immobilieneigentum besitzen, im deutschlandweiten Durchschnitt sind es 48% (Amt für Statistik 06/2009).
Nach dem Fall der Berliner Mauer
Die Öffnung der Berliner Mauer (1989) und die Wiedervereinigung Deutschlands (1990) zog eine Welle des Optimismus mit sich. Die Erwartungen an Europas größte Wirtschaft wurden ferner durch die Wiederernennung Berlins zur Hauptstadt Deutschlands vorangetrieben.
Der Nachholbedarf insbesondere der Ostberliner war enorm. Die damailige Schlussfolgerung war, dass die Stadt ein massives Investitions- und Bebauungsprogramm in allen Bezirken benötigte. Circa 75 Milliarden Deutsche Mark wurden investiert und die Infrastruktur und der Wohnungsbau aufgewertet.
Berlin erfuhr einen Mini-Aufschwung in Immobilienpreisen in den frühen 90ern, aber dies pendelte sich bald wieder ein.
1994-2004
Der Bauboom der frühen 90er in Berlin traf sowohl mit dem Rückgang der Bewohnerzahl, als auch, viel entscheidender, mit dem Rückgang der Kaufkraft zusammen. Hinzu kam noch eine gleichzeitige Erhöhung der Arbeitslosenquoten. Das Resultat war eine Verringerung der Immobilienpreise und der Mietertragswerte. Berlin erlebte einen Anstieg an verfügbaren Büro- und Wohnräumen, ohne dass eine entsprechende Nachfrage bestand. Zwischen 1994 und 2004 fielen die Berliner Immobilienpreise für Neubauten um 30% und die Mietpreise um 15%. Außerdem verringerte der Verkauf großer städtischer Immobilienportfolios zusätzlich das Preisniveau.
Immobilienpreise in den meisten europäischen Ländern stiegen auffallend an, während sie in Berlin stagnierten oder sogar zurückgingen.
Seit 2004
Berlin und Deutschland erlebten im 21. Jahrhundert eine Verbesserung der wirtschaftlichen Grundlage.
Immobilienpreise stiegen das erste Mal nach zehn Jahren und Berlin wurde – als Investoren auf die günstigen Immobilienpreisen und die attraktiven Investitionsgewinne aufmerksam wurden – immer beliebter. Dies brachte eine große Anzahl ausländischer Käufer mit sich, vorwiegend aus Großbritannien, Irland, Italien, Dänemark und Russland.
Zusätzlich hatte der Umzug der Regierung erste Auswirkungen, da mehr als 40 Unternehmen ihre Hauptquartiere in Berlin errichteten und somit circa 155.000 Ausländer zur Umsiedelung nach Berlin motiviert wurden.
Während der Produktionssektor bisher noch keine großen Bewegungen verzeichnen konnte, wird dies durch den Aufschwung des Media-, Kommunikations- und Technologiesektors wieder ausgeglichen.
Berlin wird nach wir vor als Tor und Verbindung in die ehemaligen Ostblockstaaten angesehen und die fortlaufende Erweiterung Europas steigert mehr und mehr den Wohlstand dieser Länder, da sie der europäischen Union beitreten und somit Finanzierungsmittel erhalten. Diese Länder stellen neue expandierende Märkte dar, für die Berlin eine Schlüsselstellung darstellen könnten.
Die Einwohner Berlins ziehen immer noch die Miete dem Kauf vor. Nur 25% der Berliner besitzen eigene Immobilien, verglichen mit 48% in Hannover, Hamburg, München und Stuttgart. Diese mangelnde Nachfrage hält die Preise niedrig und bietet Käufern einen ständigen Nachschub an Berliner Mietern.
Die Tourismusbranche meldet kontinuierliche Zuwachsraten. Im Vergleich zum Jahr 2008 stieg die Anzahl der Übernachtungen um über 5 % (14,2 Mio. Übernachtungen). Berlin hat Städte wie Paris oder London in Punkto Beliebtheit längst abgehängt.
Während die Kreditknappheit ihren Tribut fordert, bleiben die Gewinne attraktiv und bei Fällen von Zwangsversteigerungen sogar sehr attraktiv. Viele große Unternehmen, die sich in den 90ern der Euphorie auf dem Berliner Immobilienmarkt anschlossen, sind nun gezwungen ihre Kapitalanlagen in Bargeld umzuwandeln und ihre Verbindlichkeiten zu reduzieren. Kurz gesagt, Bargeld lacht und Gelegenheiten sind da.
Berlins Einzugsgebiet und die Beliebtheit wachsen und die Infrastruktur steht eindeutig an erster Stelle. Der neue Hauptbahnhof fertigt jährlich 30 Millionen Passagiere ab, 8 Millionen Touristen besuchten Berlin im Jahr 2008 Jahr. Die Bevölkerung wächst und untermauert die Forderung Europas Hauptstadt zu werden.
Berlin hat eine einzigartige Geschichte und bietet eine einzigartige Investitionsmöglichkeit.
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